מרכז הידע

כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

הזדמנויות לרכישת נדל"ן במחיר מוזל

כידוע, מחירי הנדל"ן רק עולים ועולים וחלום הדירה הולך ומתרחק. בשוק קיימות עדיין מספר אלטרנטיבות אשר במסגרתן ניתן לרכוש דירה במחיר זול מ"מחירי השוק".

רכישת דירה במחיר מוזל במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" - כל מי שאינו עומד בתנאי הרישום לפרויקט הדגל של משרד האוצר, או שלא נרשם במועד להגרלות של יחידות הדיור, יכול ליהנות ממחירים מוזלים של דירות באותם הפרויקטים בדיעבד. צעירים בין הגילאים 26-35, רשאים לרכוש דירות מוזלות אשר שווקו בפרויקט מחיר למשתכן, ושלבסוף לא נמכרו. קיימים מספר פרויקטים בד"כ באזורי הפריפריה אך גם בערים גדולות כמו חיפה ובאר שבע, בהן נותרו דירות אשר לא נמכרו במסגרת הפרויקט. רכישת דירות אלו במחיר מוזל נעשית ישירות מול היזם, ומאפשרת הזדמנות לרווקים שטרם מלאו להם 35 ואין להם דירה, ליהנות מההטבה שמציעה המדינה, ללא תנאים נוספים ומבלי להשתתף בהגרלה.


רכישת דירה "על הנייר" מקבלן - בשלבים מוקדמים, כאשר פרויקט משווק לפני שהחלה בניה ולעיתים עוד לפני שניתן היתר בניה לפרויקט, ניתן למצוא דירות המשווקות במחירים נמוכים ממחירי דירות חדשות, ובוודאי במחירים נמוכים מאלו בהם נמכרות דירות "יד שניה". רכישה שכזו מחייבת המתנה של תקופה בת 2-3 שנים עד למסירה של הדירה. היתרון שבהמתנה הוא שניתן לפרוס את התשלומים עבור הדירה לאורך התקופה הארוכה והתשלום יעשה לפי קצב התקדמות הבנייה. החיסרון, התשלום לקבלן הינו צמוד למדד תשומות הבניה, כך שהמחיר עליו הוסכם במועד החתימה על חוזה הרכישה צפוי להתייקר במהלך התקופה. ברכישה בשלבים כה מוקדמים חשוב מאוד להיוועץ עם עו"ד על מנת שיוודא עבורכם את הסטאטוס המשפטי והמצב הרישומי של הנכס.

רכישת דירה בפרוייקט בו מתוכננת להתבצע תכנית תמ"א 38 - תכנית תמ"א 38 הינה תכנית שתכליתה לחזק מבנים ישנים מפני תרחיש של רעידות אדמה, בדרך של שיפוץ הבניין הקיים וחיזוקו או בדרך של הריסת הבניין הישן ובנית בניין חדש תחתיו. כיום עתידה של תכנית התמ"א ביחס לפרויקטים חדשים לוט בערפל, אך הרבה בניינים נמצאים בשלבים סופיים לאישור התכנית (לגביהם לא חלה "הקפאה"), כך שרכישת דירה ישנה בפרויקט שכזה עשויה להניב חיסכון כספי משמעותי. רכישה של דירה ישנה בבניין לגביו אושרה תכנית תמ"א, תאפשר למעשה רכישת דירה ישנה המיועדת לשיפוץ או להריסה ובניה מחדש, במחיר שגם אם הוא "משכלל" את הפוטנציאל העתידי של הדירה, הוא לרוב נמוך ממחיר של דירה חדשה מה-"ניילונים". רכישה שכזו מחייבת לבצע בדיקה מקדימה מול רשויות התכנון בעירייה, כי אכן תכנית התמ"א הינה במצב מתקדם לקראת אישור.

רכישת דירה חדשה מקבלן בפרויקט תמ"א - רכישה של דירה חדשה מקבלן בפרויקט תמ"א יכולה להיות זולה ממחיר של דירות חדשות בשוק, זאת לאור העובדה שליזמים שמבצעים את הפרויקטים הנ"ל יש חיסכון משמעותי שנובע מהקלות בתשלום של מיסים, והעובדה שהם אינם נדרשים להקים פרויקטים מאפס, אלא להוסיף על בניין קיים. בהקשר זה חשוב לבדוק את הסכם התמ"א עליו חתם היזם מול בעלי הדירות בבניין, ולוודא כי אין מניעה מלרכוש את דירות היזם. דוגמה למגבלות שעשויות לחול בהקשר זה: הגבלה של היזם מלמכור את הדירות שבבעלותו, אלא בכפוף לקצב התקדמות הבניה של הפרויקט; חיוב היזם לפתוח "חשבון ליווי לפרויקט, והגבלה שלו מלשחרר כספים, וכיו"ב.

רכישת דירה במסגרת של קבוצת רכישה - קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים שמתאגדת ביחד לצורך רכישה בנפרד, של קרקע ושל שירותי בניה מקבלן מבצע. החיסכון הראשוני במחיר של דירה במסגרת של קבוצת רכישה נובע מכך שמס הרכישה שישולם עבור הקרקע בלבד הוא קבוע (כיום - 6%), והוא אינו תלוי באם יש ברשותכם דירות מגורים אחרות/נוספות. בנוסף, המחיר עבור הקרקע הוא נמוך משמעותית ממחיר של דירת מגורים מושלמת, ולכן גם גובה המס שתצטרכו לשלם יהיה נמוך משמעותית. עבור שירותי הבניה, ישלמו חברי הקבוצה מע"מ בלבד ולא מס רכישה. מלבד "החיסכון" במס הרכישה, חברי קבוצה הם למעשה יזמי נדל"ן לכל דבר, ולכן המחיר הסופי שישולם בעבור הדירה, יהיה נמוך מזה של דירה מוגמרת. החיסרון - אין מחיר קבוע וסופי, מאחר ורכישה במסגרת קבוצה במהותה גוזרת סיכויים וסיכונים לכל אחד מחברי הקבוצה. כך, חברי הקבוצה חברי הקבוצה חשופים להתייקרויות כתוצאה מתוספות/שינויים שייתכנו בפרויקט, לרבות בשלבי התכנון, קבלת ההיתר וחתימת ההסכם מול הקבלן המבצע. הערכות כספיות מעודכנות ניתן לקבל משמאי המלווה את הקבוצה או המפקח מטעם הנציגות.

לפני רכישה של כל דירה, ועל אחת כמה וכמה באחד מהתרחישים המפורטים לעיל, יש חשיבות עצומה להיוועצות עם עו"ד בעל מומחיות בתחום המקרקעין, על מנת לוודא שהמצב המשפטי, והרישומי של הנכס מאפשר את רכישתו, וכי נמסרים לרוכשים בטוחות מתאימים כנגד ביצוע התשלומים בעבור הדירה.