• עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

הערת אזהרה לא מהווה יותר הגנה טובה על כספי רוכשים

ביהמ"ש העליון אישר פסיקה של המחוזי, לפיה הערת אזהרה שנרשמה לטובת רוכשי דירות חדשות בפרוייקט תמ"א 1 (עיבוי בינוי) תימחק, וחוזי הרכישה שנחתמו מול אותם רוכשים יבוטלו, זאת לאחר שהיזם שביצע את הליך הבנייה נקלע לקשיים כלכליים, והוגשה תביעה לפירוק החברה.


עד לפסיקה הנ"ל, הערת אזהרה נחשבה לבטוחה "בטוחה", לכספים אשר הושקעו ע"י רוכשי דירות ברכישת דירות חדשות בפרוייקטים של התחדשות עירונית, בדומה לרכישה של דירות חדשות מקבלנים, זאת בהתאם להוראות חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). החוק חוקק בעקבות פרשת "חפציבה", ונועד להבטיח כי רוכשי דירות חדשות לא יסכנו את כספם, ולא יהיו תלויים באיתנות הפיננסית של החברה הקבלנית, מבצעת הפרויקט.


בהתאם להוראות החוק, הקבלן היה רשאי לבחור אחת מבין הבטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, או הערת אזהרה, כדי להבטיח לרוכשי הדירות את הכספים ששולמו לו בעבור הדירה שבבנייה. בעוד שערבות בנקאית ופוליסת ביטוח מחייבות מעורבות של בנק מלווה/חברת ביטוח, אשר בין היתר מלווים את הפרוייקט ודואגים (מאינטרסים שלהם) לוודא שהפרוייקט מתנהל כסידרו, מבחינת קצב התקדמות הבנייה וניהול חשבון ליווי, אליו מופקדים כספי הרוכשים והם משתחררים לקבלן לשיעורין, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. ככל שהחברה הקבלנית אינה עומדת בהתחייבויות, הבנק אף רשאי להחליפה ולהכניס בנעליה חברה חלופית.


בענייננו, הקבלן לא הסתייע בליווי בנקאי של בנק מלווה, והשתמש בכספים אשר שילמו לו רוכשי הדירות על מנת לבצע את הבנייה. הפרויקט נקלע לקשיים כלכליים ו"נתקע", לאחר שבמסגרת הפרוייקט תוכננה תוספת בנייה של 12 קומות, ובפועל אושר בהיתר הבנייה תוספת של 10 קומות בלבד, אשר נמכרו לרוכשים במחירים נמוכים ממחיר השוק. בנסיבות אלו, לא ניתן היה למצוא חברה קבלנית אחרת אשר תסכים להיכנס לנעלי הקבלן הקודם.


על מנת לצמצמם נזקים לבעלי הדירות הקיימות בפרויקט, אשר מזה כ-10 שנים מתגוררים בתוך "אתר בנייה" לא כל התקדמות נראית לעין, אישר ביהמ"ש בצעד חריג לבטל את חוזי המכר מול הרוכשים של הדירות החדשות ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם. לאחר צעד זה נמכר הפרויקט ליזם חלופי, אשר נכנס בנעלי היזם הקודם על מנת שישלים את הבנייה. היזם החדש יהיה זכאי למכור את הדירות החדשות לרוכשים אחרים ובמחירי שוק, כך שהפרויקט יניב לו רווח קבלני.


הרוכשים אשר החוזה מולם בוטל הפכו למעשה להיות נושים של הקבלן שהחברה שבבעלותו נכנסה להליכי חדלות פירעון ופירוק, ועל מנת לקבל את הכסף ששילמו על חשבון הדירות החדשות יהיה עליהם לתבוע אותם חזרה באמצעות הגשת תביעת חוב לכונס הנכסים שמונה ע"י בית המשפט לחברה. מעמדם של אותם רוכשים יהיה זהה למעמד יתר נושי החברה, דוגמת קבלני משנה, ספקים, אדריכלים ואנשי מקצוע אחרים, ולכן ככל שלאותה חברה אין נכסים שווי ערך מהם יוכלו הנושים להיפרע, הרי שלא יראו את כספם חזרה.


בעקבות הפסיקה התקדימית, מתבקש כי יבוצע תיקון חקיקה לחוק המכר (הבטחת השקעות של מוכרי דירות).


כאשר רוכשים דירות בפרוייקט תמ"א, חשוב לוודא כי הפרוייקט מתבצע באמצעות בנק מלווה, אשר דואג להעמיד בטחונות לטובת רוכשי הדירות החדשות, כנגד הכספים שמשולמים על-ידם, דוגמת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, אשר מהוות בטחונות מהימנות לכספים שמשלמים אותם רוכשי דירות.



23 צפיות

כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • Facebook
  • Twitter

מרכז הידע