• עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

מכירה של מחסן/חניה/גג במנותק מדירה בבית משותף, האם אפשרי?

בעלים של דירה בבניין אליה צמוד רכוש - חניה, מחסן או גג לדוגמה, רשאי למכור את הרכוש שמוצמד לדירתו במנותק מהדירה, אך זאת בכפוף להוראות חוק המקרקעין, שקובעות שניתן למכור את ההצמדה, ובלבד שהמכירה היא למי שמחזיק יחידה אחרת באותו הבית המשותף, ובכפוף לתיקון צו ותקנון הבית המשותף, כך שהרכוש הנמכר יוצמד ליחידת הרוכש באותו הבניין בטאבו.


בפס"ד הפ(חי') 21193-07-15 יצחק אלוש נ' עו"ד גבריאל דויטש, התובע רכש מקבלן דירה אליה הוצמדו גג הבניין וזכויות בנייה נוספות. התובע מכר לאשתו (במסגרת הסכם ממון) את הדירה, וחתם על תוספת לחוזה המכר, לפיה הגג וזכויות הבניה הצמודות לאותה הדירה אינן מהוות חלק מהדירה, והן יישארו בבעלותו של המוכר. התוספת הוכנה לבקשת המוכר, שהיה נתון בקשיים ורצה להציג מצג לנושיו כאילו יש בידיו נכסים מהם הם יוכלו להיפרע.


אותה תוספת לחוזה המכר אשר השאירה את הבעלות בגג הדירה ובזכויות בניה בידי המוכר, לא דווחה לרשות המיסים, לא דווחה לבנק של הקבלן, ולמעשה בידי האישה היו את כל האישורים לצורך העברת הזכויות במלוא הדירה, כולל הזכויות בגג וזכויות הבניה הצמודים לדירה, על שמה בלשכת רישום המקרקעין, כפי שאכן נרשמו. אותה דירה ביחד עם הזכויות בגג נמכרו כעבור מספר שנים לצד שלישי. התובע טען כי זכויותיו בגג וזכויות הבנייה הנוספות שייכות לו, מכוח אותה תוספת עליה חתומה גם אשתו, ועל כן לא יכלה, לכאורה, האישה למכור את אותן הזכויות בגג לצד השלישי.



בית המשפט קבע כי התוספת שנחתמה בין התובע לאשתו אינה חוקית, מאחר והתובע לא היה רשאי מלכתחילה למכור את הדירה במנותק מהגג והזכויות בניה, מאחר ואין לו יחידה אחרת באותו הבניין, אליה הוא יכל להצמיד את הגג וזכויות הבנייה. מעבר לכך, נקבע כי העובדה כי הנספח לא דווח לרשות המיסים, ואילו בחוזה המכר הוגדר הממכר ככולל את הדירה וכל הצמוד לה, מעידים כי כוונת הצדדים ב"זמן אמת" הייתה להקנות לאישה את מלוא הזכויות בדירה ובכל הצמוד לה, ולכן היתה זכאית גם למכור אותן לצדדים שלישיים, אשר זכותם גוברת על זכויותיו הנטענות של המוכר בהצמדות אלו.


כאשר מבצעים עסקה שנוגעת לרכוש הצמוד לדירה, חשוב לוודא כי אכן מבחינה חוקית ניתן לבצע את העסקה, וכן כי העסקה תקפה כלפי צדדים שלישייים. קרי, העסקה נעשית בחוזה אשר מדווח כדין לרשות המיסים, נרשמה הערת אזהרה בטאבו בגין מכירת הזכויות, במעמד החתימה על החוזה נחתמים מסמכים לתיקון צו הבית המשותף ותקנון הבית המשותף, וככל שקיימת מניעה לביצוע התיקון, אזי תירשם הזכות הנרכשת על שם הרוכש בדרך של חכירה, לכל הפחות.


4 צפיות

כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • Facebook
  • Twitter

מרכז הידע