• עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

כיצד נחסוך בתשלום של מס שבח בעת מכירה של נדל"ן

עודכן ב: יונ 11

מכרתם נכס נדל"ן, יש לקחת בחשבון תשלום של מס שבח בגין המכירה.

מהו בכלל "מס שבח" - בכל מכירה של נכס חייב המוכר בתשלום של מס שבח, שהוא המס שישלם המוכר בגין ה"שבח" שצמח לו כתוצאה מהמכירה. לדוגמה: רכשתם דירה במחיר X, וכעבור עשר שנים מכרתם את הנכס במחיר של X + Y, השבח שצמח לכם מהמכירה הוא Y, כאשר ברירת המחדל היא שמס השבח שתשלמו עבור המכירה, הוא בגובה 25% מה-Y (מדובר בדוגמה פשוטה, שאינה נכנסת לעניינים של "שבח אינפלציוני").

החוק מעניק פטור מלא מתשלום מס שבח למי שמוכר דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, ובלבד שהמוכר עומד במספר כללים: (1) אין למוכר דירת מגורים נוספת בלבד הדירה הנמכרת. למוכר יכולה להיות דירה נוספת, ובלבד שנרכשה כדירה חלופית לאותה דירה שנמכרת בפטור ממס שבח. (2) המוכר הינו הבעלים של הדירה הנמכרת לפחות במשך 18 חודשים. (3) המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור במהלך ה-18 חודשים שקדמו למכירה. קיימים בחוק פטורים נוספים במכירה של דירה, אשר לא נעסוק בהם במסגרת רשומה זו.

על מנת לעודד מכירה של דירות בשוק והגדלת ההיצע של דירות מגורים, החוק קובע הנחה גורפת במס שבח בגין כל מכירה של דירה למוכר שהינו "מרובה דירות", אשר כל מוכר של דירת מגורים זכאי ליהנות ממנה. ההנחה תחול כאשר המוכר מחזיק בנכס הנמכר בתקופה שקדמה לשנת 2014, והיא נקראת נקראת בלשון משפטית הנחה "ליניארית".

ככל שאינכם זכאים לפטור מלא במס שבח, ישנם מספר קריטריונים שישפיעו על גובה המס השבח שתאלצו לשלם:

(1) האם מדובר בנכס שהושכר לאורך שנים - ככל שמדובר בנכס מושכר (נכס מניב), השבח שצמח למוכר יהיה גבוה מהחישוב הפשוט של מחיר מכירה פחות מחיר רכישה, ואליו יתווספו תשלומי שכר הדירה אשר "הרוויח" המוכר כתוצאה מהשכרתו של הנכס לאורך השנים. המדובר ברכיב הידוע בשם "פחת", והוא מייקר את מס השבח שיחול בעת המכירה.

(2) זכויות בניה - ככל שהמחיר בו נמכר הנכס שלכם, מושפע מזכויות בנייה שלא נוצלו, ביחס לאותן זכויות בניה לא תחול שום הנחה או פטור, והמוכר ישלם מס שבח מלא. לדוגמה: מכרתי וילה ב-5 מיליון ש"ח, כאשר לפי התכניות שחלות על המגרש בו ממוקמת הוילה (תב"ע), ניתן לבנות קומה נוספת בוילה ("עליית גג" או "מרתף") בגודל של 30 מ"ר. בגין אותן זכויות בניה שלא נוצלו, ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25%. נניח שהשווי המוערך של הזכויות הינו 1 מיליון ש"ח, מתוך אותם 5 מיליון ש"ח שקיבל המוכר עבור הוילה מהקונה, מס השבח שישלם המוכר יהיה בשיעור של 250,000 ש"ח, בהתייחס לזכויות הבנייה בלבד.




(3) הוצאות מותרות בניכוי - על מנת להפחית את שיעור מס השבח שנשלם, יש לבדוק אילו תשלומים שילם המוכר לאורך השנים בגין הנכס, ואותם ניתן להפחית ממחיר המכירה, ובכך לחסוך במס. ישנן הוצאות אשר רשות המיסים מכירה בהן, ומאפשרת הפחתתן, לדוגמה: תשלום מס רכישה ששילם המוכר בעת רכישת הנכס; היטל השבחה; דמי תיווך בעת הרכישה והמכירה של הנכס; שכר טרחה ששולם לעורך הדין בעת הרכישה או המכירה של הנכס; שיפוץ או בניה שביצע המוכר בנכס במהלך השנים.

על מנת להוכיח למיסוי מקרקעין כי אכן בוצעו תשלומים אלו בפועל, על המוכר להציג חשבוניות/קבלות המוכיחות את ביצוע התשלום. ככל שהמוכר לא שמר חשבוניות/קבלות, ניתן לנסות ולהוכיח כי אכן בוצעה ההוצאה ע"י הזמנה של חוות דעת שמאית, אולם אין מדובר ב"דרך המלך", ולא בהכרח שרשות המס תכיר בשמאות, כולה או חלקה.

(4) פריסת מס השבח למוכר שהוא עצמאי - ביחס למוכר שהינו עצמאי, מומלץ לבדוק אפשרות של "פריסת" מס השבח לתקופה מקסימלית אפשרית של 4 שנים. הפריסה למעשה מאפשרת לשלם מס שבח מופחת בהתאם למדרגות מס הכנסה אשר חלות על המוכר כעצמאי, וכן ניצול של נקודות זיכוי אשר לא נוצלו. דוגמאות להוזלה במס שבח בדרך של פריסה: (א) נכס שנרכש לפני נובמבר 2001 ימוסה במס שבח יחסי בשיעור של 48% (מס אינפלציוני), מדרגות מס ההכנסה של המוכר, מאידך, עשויות להיות נמוכות בהרבה משיעורים אלו. למשל, מוכר שעבר את גיל 60, נהנה ממדרגות מס מופחות (שיעור מס של 10% בלבד), ועל כן יוכל ליהנות מהוזלה משמעותית בשיעורי מס השבח. (ב) מוכר אשר היו לו הפסדי "הון", לדוגמה ממסחר בשוק ההון, הוא יהיה רשאי לקזז את ההפסדים משומת מס השבח ובכך להקטין את מס השבח שיהיה עליו לשלם בעת המכירה.

(5) פיצול מס השבח בין שני בני זוג - כאשר המוכר ובן/בת זוגו הם שניהם עצמאיים, ניתן לפצל את השבח בין שניהם לפי חלקם היחסי בנכס, ובכך לנצל את ההקלות במס הכנסה אשר חלות לגבי כל אחד מהם בנפרד. לדוגמה: מדרגות מופחתות בהתייחס רק לאחד מבני הזוג, נקודות זיכוי אשר ניתן לנצל, וכיו"ב.

כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • Facebook
  • Twitter

מרכז הידע