עזרתם לילדכם לרכוש דירה - הגנו על כספיכם!

נוכח מחירי הנדל"ן הגבוהים, הורים רבים מסייעים לילדיהם לרכוש דירות מגורים ולהעמיד את ההון הראשוני הנדרש עבור הדירה. על מנת להימנע ממצבים בהם הילד מוכר את הדירה בניגוד לרצון ההורים, או לחילופין, הילד מתחלק בדירה עם בן/בת זוגו במסגרת גירושין, מומלץ מראש להגבילו מלעשות זאת, באמצעות נקיטה במספר פעולות משפטיות פשוטות.

ברכישה של דירת מגורים ראשונה, הבנקים דורשים כי הרוכשים יעמידו הון עצמי מינימאלי של 25% ממחיר הדירה, כתנאי לאישור המשכנתא (ברכישה של כל דירה נוספת, הדרישה היא להון עצמי של 50%). בפועל, נוכח מחירי הדירות הגבוהים, המדובר בסכומים של מאות אלפי ש"ח, אשר בד"כ "מגוייסים" בעזרת תמיכה כספית של ההורים.

על מנת להגן על אותם כספים אשר הוענקו לילד לצורך רכישת הדירה, יש לדאוג לחתום מול הילד על הסכם הלוואה, זאת בד בבד לחתימה על חוזה הרכישה של הדירה. אין מדובר בהסכם דרקוני הדומה לזה שחותמים מול הבנקים בעת נטילת משכנתא, וההורים רשאים לקבוע שלא חלה חובה על הילד להשיב את הכספים שהעניקו במתנה לצורך רכישת הדירה, אלא אך ורק בהתקיים תנאים מסוימים.

לדוגמה, הסכם ההלוואה יכול לקבוע כי בעת מכירה של הדירה, יהיה על הילד להשיב להוריו את כספי ההלוואה (אפשרי בצירוף של ריבית והצמדה), מתוך הכספים שיקבל עבור הדירה. באותה נקודת זמן יוכלו ההורים להחליט האם ברצונם שיושבו להם הכספים אשר השקיעו בדירה, או שברצונם שאותם כספים ישמשו לצורך רכישה של דירה חלופית. ככל שברצון ההורים כי כספי ההלוואה ישמשו לרכישה של דירה חלופית, יהיה כמובן מומלץ לחתום על הסכם הלוואה חדש, ביחס לדירה החלופית.

דוגמה נוספת, ככל שהילד נשוי קיים תמיד החשש כי דירת המגורים, אשר סייעתם בעמל רב לרכוש, תתחלק בין שני בני הזוג בעת גירושין. הסכם הלוואה בנסיבות אלו יבטיח כי הסכומים אשר הענקתם לילדכם לצורך רכישת הדירה, לא יהיו חלק מהרכוש המשותף בו על ילדכם להתחלק עם בן/בת זוגו, ואתם תהיו זכאים להשבה מלאה שלהם.

ככל שההורים מעוניינים לרכוש את הדירה עבור עצמם, אבל רישום הדירה על שם הילד יניב חיסכון במס רכישה (במצב בו להורים יש כבר דירה שרשומה על שמם, ועבור ילדם מדובר בדירה ראשונה), הסכם הלוואה לפיו הדירה נרכשה במלואה ע"י ההורים והיא אינה נמנית עם רכושו של הילד, תגן על ההשקעה של ההורים מפני מכירה עתידית של הדירה.

על מנת להבטיח כי להסכם ההלוואה יהיה תוקף ופומביות, ולא ניתן יהיה לעשות פעולות משפטיות הסותרות את תוכנו, יש לדאוג לרישום של הערת אזהרה או משכנתא לטובת ההורים בטאבו בגין אותו הסכם הלוואה. הרישום בטאבו יעניק להסכם ההלוואה "מימד פומבי", כך שבעת מכירה של הדירה, יידרש ילדכם להעביר לטאבו את הסכמתכם לביצוע המכירה.

ככל שהילד רכש את הדירה לפני נישואיו, הוא יוכל "לשמור" על הדירה כרכוש בלעדי שלו, שלא יתערבב עם הרכוש המשותף, באמצעות חתימה על הסכם ממון. הסכם ממון שנחתם לפני הנישואין, אינו דורש אישור של בית משפט ומספיק שהוא נחתם במעמד שני בני הזוג. בדרך זו ההשקעה הכספית של ההורים, כמו גם התשלומים ששולמו ע"י ילדם, מהון עצמי או באמצעות נטילת משכנתא, מובטחים במקרה של גירושין עתידיים. החיסרון כמובן הוא בתחושת אי הנעימות שלעיתים מלווה בקשה מבן זוג לחתום על הסכם ממון לפני נישואין.

יצוין כי סיוע כספי מצד הורים אינו חייב להינתן אך ורק לצורך רכישת נכס נדל"ן, אלא גם לצורך עזרה בביצוע של פעילות עסקית של הילד, לדוגמה רכישת מניות בחברה, הקמת עסק, וכיו"ב. גם במקרה זה מומלץ לתת את הסיוע הכספי בכפוף לחתימה על חוזה הלוואה. השוני בין השקעה בנכס נדל"ן לבין השקעה ברכישה של זכויות או מניות, הינה ב-2 מישורים עיקריים.

האחד, על מנת לתת תוקף פומבי להסכם ההלוואה יהיה צורך לרשום בגינו משכון ברשם המשכונות.

השני, השקעה שכזו הינה יותר "מסוכנת", והמניות או הזכויות עשויות לאבד מערכן, גם אם ההורים נקטו בכל צעדי ההגנה הנדרשים.

נכס נדל"ן הינו השקעה הנחשבת לבטוחה יותר, מאחר ששוק הנדל"ן (לכל הפחות) שומר על ערכו, ובשנים האחרונות המחירים רק במגמת עלייה.

עוד יצוין, כי ככל שהילד נטל משכנתא, הרי שהזכויות של הבנק המממן בדירה הינן "חזקות" מהזכויות של ההורים, שלטובתם רשומה "רק" הערת אזהרה בגין הסכם ההלוואה. ככל שלא יעמוד הילד בהחזר של תשלומי המשכנתא, הבנק יכול להעמיד את הדירה למכירה, מבלי להתחשב בהערת האזהרה שרשומה לטובת ההורים.

בהעדרם של הסכם ממון והסכם הלוואה בגינו נרשמה הערת אזהרה בטאבו, כל העזרה הכספית שהענקתם לילדכם לצורך רכישת דירת מגורים, עשויה בתרחישים מסוימים לעבור לצדדים שלישיים, בניגוד לרצונכם וכוונתכם הראשונית, ומכך רצוי להימנע מבעוד מועד.