• עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

מכירה פנימית של נכס נדלנ"י בין שותפים

אתם בעלים ביחד עם שותפים של נכס נדל"ן, ואתם מעוניינים לסיים את השותפות - ניתן לבצע זאת בהסכמה משותפת, בדרך של "התמחרות פנימית". הצד שיציע את המחיר הגבוה ביותר במסגרת ההתמחרות, ירכוש את חלקו של השותף האחר, זאת מבלי להזדקק להליכים משפטיים בפני בית המשפט שהם יקרים וממושכים.

על מנת לפרק את השותפות בדרך זו, על השותפים לקבוע מראש בהסכם פירוק שיתוף, מהם הכללים לפיהם יוכל כל אחד מהשותפים לרכוש את מלוא חלקו של השותף האחר בנכס. ההליך זה מוכר במונח המשפטי "במבי" (buy me buy you).

השותפים קובעים מראש מקום וזמן לביצוע "התמחרות" ביניהם, כאשר עד למועד זה מומלץ לבצע את כל הבדיקות המקדימות. במסגרת אותן בדיקות מקדימות, מומלץ לבחון מראש את הנושאים הבאים:

(1) דרכי מימון הרכישה - האם באמצעות מימון פרטי או באמצעות נטילת משכנתא מהבנק

(2) שיתוף של צדדים שלישיים - היעזרות במעין "ספונסר" חיצוני לצורך ביצוע הרכישה. (3) אילו עלויות נוספות יחולו עלינו ככל שנרכוש/נמכור את חלקנו בנכס - תשלומי מיסים (מס שבח/רכישה), היטל השבחה, וכיו"ב.

הסכם "פירוק השיתוף" הוא שיקבע מהם הכללים לפיהם תתבצע בפועל ההתמחרות בין השותפים, ואילו הנושאים אשר דורשים התייחסות במסגרת ההסכם:

1. האם התמחרות תתבצע לפי מחיר מינימום או "מחיר פתיחה" - היתרון העיקרי של כלל זה הוא חיסכון בזמן במהלך ההתמחרות. ככל שקיימת הסכמה בין הצדדים באשר לשווי מינימלי של הנכס, הרי שהצדדים ידרשו מראש להציע הצעות גבוהות מאותו המחיר לגביו קיימת הסכמה.

2. על ההצעות לרכישת הנכס לשקף את מלוא הזכויות בנכס (100%) - כאשר אין "סימטריות" בין השותפים בנכס, וחלקו של כל אחד מהשותפים הינו שונה מחלקו של השותף האחר, יש ליצור "מכנה משותף", כך שכל אחת מההצעות הרכישה תתייחס למלוא הזכויות בנכס. כאשר שותף זוכה לבסוף בהתמחרות, הרי שתיערך התאמה של המחיר שהציע עבור מלוא הזכויות בנכס, ביחס לחלק היחסי אותו הוא רוכש בפועל מהצדדים האחרים.

3. האם הצדדים יהיו רשאים לשתף צדדים שלישיים בהתמחרות - כאשר העדר הסימטריות בין השותפים מתבטא דווקא ביכולת/המשאבים הכספיים של כל אחד מהצדדים לרכוש את חלקו של הצד האחר, ניתן לקבוע מראש כי כל אחד מהצדדים יהיה רשאי לשתף צדדים חיצוניים מטעמו בהתמחרות. היתרון בהקשר הזה הינו "לצד החלש", שיהיה רשאי להסתייע בגורם מממן (ספונסר), ובכך להגדיל סיכוייו לרכוש את חלקו של השותף האחר בנכס.

4. קביעה מראש של נוסח חוזה המכר, אשר יחייב את הצד הזוכה בהתמחרות - בחוזה המכר ייקבע מראש הן הפן המשפטי של המכירה: הצהרות המוכר/קונה; אופן תשלום המיסים החלים על הנכס - מס שבח/רכישה, היטל השבחה, מיסים עירוניים; סט מסמכי המכירה, וכיו"ב. והן ההיבטים המסחרים: מועד המסירה של הנכס; חלוקת התשלומים ומועד תשלומם; סכום המקדמה שישולם בסמיכות למועד הזכייה בהתמחרות.

5. כללים פרוצדורליים לניהול ההתמחרות -

(1) האם הצדדים להתמחרות ישהו באותו החדר במהלך ההתמחרות או בחדרים נפרדים - החלטה זו נגזרת מטיב היחסים שבין הצדדים, וניהול ההליך תוך הימנעות מ"ריבים" מיותרים.

(2) סכום "הקפיצות" המינימלי בין ההצעות השונות - נהוג ומקובל לקבוע קפיצות של כמה עשרות אלפי ש"ח בין הצעה להצעה, זאת מטעמי יעילות.

(3) ניהול פרוטוקול התמחרות - מקובל כי באי הכוח של הצדדים להתמחרות מנהלים ביחד פרוטוקול התמחרות, בו מפורטות ההצעות שהציעו הצדדים במסגרת ההתמחרות, כאשר פרוטוקול זה ישקף את אופן התנהלות ההתמחרות וימנע בהמשך טענות של מי מהצדדים ביחס לאי סדרים.


ניהול הנכס בתקופת הביניים: הצדדים רשאים להחליט ביניהם על אופן ניהול הנכס בתקופת הביניים - התקופה שממועד הזכייה בהתמחרות של אחד מהצדדים, ועד למועד המסירה ותשלום מלוא התמורה עבור החלק בנכס שנרכש.

לדוגמה, נכס שמושכר לצד שלישי, יכול להמשיך להיות מושכר, כאשר תשלומי שכר הדירה יחולקו בין הצדדים באותו האופן בו חולקו לפני ההתמחרות, ולחלופין, בהתאם לקצב ביצוע התשלומים עפ"י הסכם המכר ע"י הצד שזכה בהתמחרות.

הצדדים רשאים להחליט להאריך את תקופת הביניים, ולקבוע שבנכס שמיועד לבנייה, תקופת הביניים תימשך עד למועד קבלת היתר בניה. לדוגמה נכס מושכר לאחד הצדדים במחיר מסוים, ככל שהצד השוכר הוא גם הצד שזכה בהתמחרות, אין קושי והוא יוכל להמשיך ולהתנהל בנכס כרצונו. אולם אם הצד השוכר דווקא מכר את זכויותיו בנכס במסגרת ההתמחרות, הרי שהסכם פירוק השיתוף יכול לקבוע כי ימשיך להחזיק ולשכור את הנכס, ובאילו תנאים מסחריים (מחיר, תקופת שכירות, ובטחונות), יוכל לעשות כן.


כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • Facebook
  • Twitter

מרכז הידע