מרכז הידע

כל הזכויות שמורות

 © 2020 שרי נוסינוביץ-רץ

שרי נוסינוביץ-רץ – משרד עורך דין 

חייגו אלינו: 074-7872022

בן גוריון 49, פתח תקווה

כתובת למשלוח דברי דואר :
ת"ד :8063,כפר גנים מיקוד 4918001

דוא”ל: office@snr.co.il 

  • Facebook
  • Twitter
  • עו"ד שרי נוסינוביץ-רץ

מכירה פנימית של נכס נדלנ"י בין שותפים

אתם בעלים ביחד עם שותפים של נכס נדל"ן, ואתם מעוניינים לסיים את השותפות - ניתן לבצע זאת בהסכמה משותפת, בדרך של "התמחרות פנימית". הצד שיציע את המחיר הגבוה ביותר במסגרת ההתמחרות, ירכוש את חלקו של השותף האחר, זאת מבלי להזדקק להליכים משפטיים בפני בית המשפט שהם יקרים וממושכים.

על מנת לפרק את השותפות בדרך זו, על השותפים לקבוע מראש בהסכם פירוק שיתוף, מהם הכללים לפיהם יוכל כל אחד מהשותפים לרכוש את מלוא חלקו של השותף האחר בנכס. ההליך זה מוכר במונח המשפטי "במבי" (buy me buy you).

השותפים קובעים מראש מקום וזמן לביצוע "התמחרות" ביניהם, כאשר עד למועד זה מומלץ לבצע את כל הבדיקות המקדימות. במסגרת אותן בדיקות מקדימות, מומלץ לבחון מראש את הנושאים הבאים:

(1) דרכי מימון הרכישה - האם באמצעות מימון פרטי או באמצעות נטילת משכנתא מהבנק

(2) שיתוף של צדדים שלישיים - היעזרות במעין "ספונסר" חיצוני לצורך ביצוע הרכישה. (3) אילו עלויות נוספות יחולו עלינו ככל שנרכוש/נמכור את חלקנו בנכס - תשלומי מיסים (מס שבח/רכישה), היטל השבחה, וכיו"ב.

הסכם "פירוק השיתוף" הוא שיקבע מהם הכללים לפיהם תתבצע בפועל ההתמחרות בין השותפים, ואילו הנושאים אשר דורשים התייחסות במסגרת ההסכם:

1. האם התמחרות תתבצע לפי מחיר מינימום או "מחיר פתיחה" - היתרון העיקרי של כלל זה הוא חיסכון בזמן במהלך ההתמחרות. ככל שקיימת הסכמה בין הצדדים באשר לשווי מינימלי של הנכס, הרי שהצדדים ידרשו מראש להציע הצעות גבוהות מאותו המחיר לגביו קיימת הסכמה.

2. על ההצעות לרכישת הנכס לשקף את מלוא הזכויות בנכס (100%) - כאשר אין "סימטריות" בין השותפים בנכס, וחלקו של כל אחד מהשותפים הינו שונה מחלקו של השותף האחר, יש ליצור "מכנה משותף", כך שכל אחת מההצעות הרכישה תתייחס למלוא הזכויות בנכס. כאשר שותף זוכה לבסוף בהתמחרות, הרי שתיערך התאמה של המחיר שהציע עבור מלוא הזכויות בנכס, ביחס לחלק היחסי אותו הוא רוכש בפועל מהצדדים האחרים.

3. האם הצדדים יהיו רשאים לשתף צדדים שלישיים בהתמחרות - כאשר העדר הסימטריות בין השותפים מתבטא דו