מעוניינים לרכוש נכס נדל"ן ביחד עם שותפים? עליכם להיערך מבעוד מועד על מנת להגן על עצמכם מבחינה משפטית מפני כל תרחיש שעתיד לבוא, זאת באמצעות הסכם שיתוף.
ואלו הם כללי האצבע שחשוב להסדירם במסגרת הסכם השיתוף:
1. מימון רכישת הנכס - כאשר אחד מהשותפים נזקק למשכנתא לצורך רכישת חלקו בנכס, על הצדדים להסכים מראש על עקרונות הפרדה, לפיהם חובות והתחייבויות אותו הצד שבחר ליטול את המשכנתא לצורך ביצוע הרכישה, לא יחולו על השותף השני. ההפרדה תבוא לידי ביטוי בכך שהמשכנתא תירשם אך ורק על חלקו היחסי בנכס של אותו הצד שנטל אותה, ולחילופין, יועמדו על-ידי אותו שותף בטוחות אישיות שאינן הנכס. כלומר, אותו שותף לא יוכל למשכן את הנכס להבטחת החזר ההלוואה לבנק, אלא יהיה עליו למשכן נכס אחר שמצוי בבעלותו, או שיהיה עליו להחתים ערבים חיצוניים, שיתחייבו ביחד איתו כלפי הבנק להחזיר את ההלוואה.
2. אופן קבלת ההחלטות במסגרת השותפות - חשוב לקבוע מהו הרוב הדרוש על מנת "להעביר" החלטות ביחס לנכס. החלטות שהן עניין שוטף ויומיומי, לדוגמה ביצוע תיקונים בנכס, תשלום הוצאות שוטפות החלות ביחס לנכס, אלו יכולות להתקבל במעמד של שותף אחד. החלטות משמעותיות, לדוגמה ביצוע השקעות ושיפורים בנכס, השכרה וכיו"ב, חשוב שיתקבלו בהחלטה של רוב, ואפילו פה אחד.
3. ניהול הנכס המשותף - בהסכם השיתוף יש לקבוע מנגנון לביצוע הוצאות, השקעות ותשלומים החלים ביחס לנכס, כמו גם מנגנון לחלוקת הרווחים בין השותפים לנכס. בד"כ נהוג כי חלקו של כל שותף בהוצאות המשותפות יהיה בהתאם לחלק היחסי שלו בהשקעה ברכישת הנכס. במישור הפרקטי, רצוי ומומלץ לפתוח חשבון ייעודי לצורך הניהול השוטף של הנכס, כאשר דמי השכירות החודשיים יופקדו לאותו חשבון הבנק, וכן ההוצאות המשותפות ישולמו מתוך אותו חשבון, זאת לפני חלוקת הרווחים לשותפים.
4. מכירה של מלוא הזכויות בנכס - מומלץ לקבוע "מגבלת זמן", לפיה השותפים לא יהיו רשאים למכור את מלוא זכויותיהם בנכס, אלא לאחר פרק זמן שיוגדר מראש. בהיבט המסחרי, דחיית מועד המכירה תאפשר למכור את הנכס במחיר גבוה משמעותית מהמחיר ששולם עבור רכישתו, מאחר והנטייה של נכסי נדל"ן היא להתייקר עם חלוף הזמן. בנוסף, מגבלת הזמן תאפשר לשותפים להשביח את הנכס, בדרך של שיפוץ, או השכרתו לתקופה ארוכה, מה שבוודאי יגרום לעלייה במחירו של הנכס בעת מכירתו. בהיבט המיסוי, הצדדים יוכלו בעת המכירה ליהנות מתשלום מס שבח מופחת, ככל שיהיו זכאים לכך עפ"י חוק מיסוי מקרקעין.
5. מכירה ע"י שותף אחד של חלקו בנכס - מכירה חד צדדית ע"י אחד מהשותפים את זכויותיו בנכס, עשויה לגרום ל-"שותפות כפויה", בניגוד לדעתו או רצונו של השותף הנותר. כיצד מתגברים על מכשול זה? על מנת למנוע "שותפות כפויה", יש לתת עדיפות לשותף הנותר על פני רוכש "צד שלישי". ניתן לקבוע בהסכם השיתוף מנגנון של "זכות סירוב ראשונה". כלומר, השותף המעוניין למכור את זכויותיו בנכס, יהיה חייב תחילה להציע לשותף הנותר לרכוש את זכויותיו בנכס באותם התנאים של מחיר ותנאי תשלום, בהם התכוון למכור את זכויותיו בנכס לצד שלישי שמחוץ לשותפות. מנגנון זה למעשה נותן עדיפות לשותף הנותר לרכוש את הנכס, לפני כל אדם אחר שאינו קשור לשותפות.
